不動産売却で損しないための税金ガイド｜税の仕組みを徹底解説

不動産を売却する際には、印紙税や登録免許税、消費税、譲渡所得税など、さまざまな税金が関係します。これらの税金は、売却価格や契約内容、所有期間などによって金額が大きく変わるため、事前に正しい知識を備えておくことが重要です。税金を正しく理解することで、余計な負担を避け、売却計画をスムーズに進めることができます。

本記事では、不動産売却時に発生する税金の種類と計算方法について詳しく紹介します。

不動産売却で発生する税金に関する基礎知識

不動産を売却するとき、契約書の作成、登記手続き、売買による所得があればその課税など、複数の税金が関与します。これらの税の仕組みをあらかじめ理解しておくことで、売却後に思わぬ負担が発生するのを防ぐことができます。本章では、不動産売却時に代表的に発生し得る税金（印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税）について、整理してご紹介します。

◇印紙税

印紙税とは、売買契約書などの文書に貼る印紙によって納付する税金です。不動産売買契約を結ぶ際に、契約書に記載された金額（売買価格など）に応じて印紙を貼り、消印して納税します。印紙税は売買金額に比例し、契約額が大きければ大きいほど印紙税も上がるため、契約締結の段階で税額を把握しておくことが重要です。契約書の内容によっては高額な印紙税がかかることもありますので注意しましょう。

ただし、印紙税には一定の軽減措置が設けられている場合もあります。通常の税率では高額になる印紙税も、軽減措置が適用されることで納付額を抑えられるケースがあります。具体的な軽減額や契約金額帯は時期や制度改正によって変わるため、最新の情報を確認することが大切です。

◇登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記など不動産の登記手続きをするときにかかる税金です。不動産を売却して所有者が変わるときには、新所有者への所有権移転の登記を行う必要があり、そのときに登録免許税が発生します。

税率は不動産の種類（住宅用か事業用か）や登記内容によって異なります。例えば所有権移転登記の場合、住宅用不動産であれば比較的低めの税率が適用されることがあります。登録免許税は登記をしなければならない必須の費用なので、売却を考える際にはあらかじめ見積もっておくべき項目です。

◇消費税

不動産売却において消費税が関わるのは、主に事業用不動産を売却した場合です。消費税が課税されるかどうかは、売却物件が事業用であるかどうかによって異なります。個人の居住用物件の売却であれば、基本的には消費税はかかりませんが、事業用物件の売却の場合は消費税が課税されることになります。

具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料に10％の消費税がかかるのが一般的です。とはいえ、税率は時期や制度改正で変わる可能性があるため、売却時に現在の税率を確認する必要があります。

◇譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却時に発生する最も重要な税金のひとつです。売却した不動産が、購入した金額よりも高い価格で売れた場合、その差額（譲渡益）に対して課税されます。譲渡所得税の計算方法にはいくつかの要素が関わりますので、正しく理解しておくことが必要です。

譲渡所得税の計算には、取得費や譲渡費用の算出が重要です。また、売却した不動産の保有期間が5年以上かどうかでも、税率が異なるため、税金を軽減するための工夫が必要です。譲渡所得税は、不動産売却後に確定申告が必要になることがほとんどであり、税金額を正確に見積もるには取得費・譲渡費用・所有期間などをきちんと把握しておくことが重要です。

印紙税・登録免許税・消費税の正しい計算方法

不動産売却に関する税金の計算方法を理解することは、売却後のトータルコストを予測し、事前に準備をしておくために非常に重要です。この章では、印紙税、登録免許税、消費税を正しく計算するための方法を詳しく解説します。

◇印紙税の計算方法

印紙税額は、売買契約書に記載された契約金額（売買価格）に基づいて計算されます。国税庁の定める印紙税額表によって、契約金額ごとの税額が定められており、これに従って必要な印紙を貼付します。例えば、不動産売買契約書の金額が1000万円の場合、印紙税は1000円となります。金額が増えるにつれて税額も増加するため、売買契約書を作成する際には、事前に印紙税額表を確認しておくことが大切です。

また、一定の軽減措置が設けられている場合があります。例えば、一定期間に対する軽減措置などが適用された場合、印紙税額が軽減される契約金額帯があります。印紙を貼る際には、契約書を複数通作成（売主用・買主用など）するケースがあるため、各通に対する印紙税を確認することが大切です。

◇登録免許税の計算方法

登録免許税は、不動産の登記を行う際に支払う税金です。この税を負担するのは通常買主ですが、売却準備段階で金額を見積もっておくのが賢明です。

税率は不動産の取引価格をもとに算出されますが、不動産の用途によって変わるケースがあり、（住宅用か事業用かなど）具体的な登記が必要な筆数や土地・建物の面積、評価額などを元にして税額を見積もる必要があります。登録免許税は登記の際だけに発生する費用なので、不動産会社や司法書士に見積もりを依頼して正確な額を把握しておくのがおすすめです。

◇消費税の計算方法

消費税は、事業用不動産の売却において発生します。消費税の税率は10％で、売却額に10％を掛けた金額が消費税として課税されます。

例えば、事業用不動産を1000万円で売却した場合、消費税は1000万円×10％＝100万円となります。なお、個人の住宅用不動産の売却では、原則として消費税は発生しませんが、注意が必要です。

また、仲介手数料にも消費税がかかります。仲介手数料に関しては、2024年7月1日に特例が設けられ、売買価格が200万円以下であれば売買価格×5％＋消費税、400万円以上のケースでは売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限として定められています。

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譲渡所得税を正確に算出するための計算ステップ

不動産売却時の税金の中でも、最も大きな負担となるのが譲渡所得税です。不動産売却による譲渡所得税の計算は、単純に売却価格に税率をかけるだけでは不十分です。取得時の費用や売却時にかかった費用もしっかり差し引いた「譲渡所得」を求め、それに税率を適用する必要があります。本章では、ステップごとにその計算方法を解説します。

◇取得費を計算する

譲渡所得税を計算するためには、まず取得費を計算する必要があります。取得費とは、購入時にかかった費用のことで、具体的には以下のような項目が含まれます。

・購入価格
・仲介手数料（取得時）
・登記手数料
・諸費用（測量費、登記関連費用、印紙代など）

建物部分については減価償却後の価値（建物を保有していた場合、取得から売却までの間に減価償却があれば、それを考慮）

購入時に支払った金額に加えて、リフォームや修繕費用も取得費として加算することができます。したがって、売却時に利益を最大化するためには、取得費に関連するすべての支出を漏れなく計上することが求められます。取得費を正しく計算することで、譲渡所得税の課税対象となる利益をより現実に近づけられます。

◇譲渡所得を計算する

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用（売却時にかかる費用）を差し引いた金額です。具体的には、次の計算式で求めます。

[譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用]

譲渡費用には、次のような項目が含まれます。

・売買仲介手数料
・広告宣伝費
・測量費や解体費（必要な場合）
・登記手数料（売却後の登記負担があれば）
・引き渡しに関連する費用

などが含まれます。これらの費用は譲渡所得税を算出する際に差し引くことができるため、売却時にはすべての経費を正確に計算しておくことが大切です。

◇譲渡所得税を計算する

譲渡所得が計算できたら、その金額に対して適用される税率をかけて税額を算出します。税率は所有期間によって異なり、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに分類されます。

・短期譲渡所得（所有期間5年以下）

所得税率　30%

住民税率　9%

・長期譲渡所得（所有期間が5年超の物件）

所得税率　15%

住民税率　5%

短期・長期譲渡所得共に、復興特別所得税が2.1%かかります。

尚、譲渡所得税を減らすための特例（例：居住用財産の3,000万円特別控除など）が適用できる場合、その控除額を課税譲渡所得から差し引いた後に税率をかける必要があります。

不動産売却時に必要な確定申告の手続きの流れ

動産を売却して譲渡所得が発生した場合、多くのケースで確定申告が必要になります。確定申告を正しく行うことで、適用できる特例を使った節税や、税の過不足を防ぐことが可能です。不動産を売却したのに確定申告をしなかった場合、さまざまな不利益やペナルティが発生する可能性がありますので注意しましょう。本章では、確定申告に必要な手続きの流れを段階ごとにご紹介します。

◇利用できる税制特例の確認

まず、売却する不動産が「居住用」か「事業用」か、所有期間はどうか、などを確認し、利用可能な税制特例を洗い出します。主な特例としては、次のようなものが挙げられます。

・居住用財産の3,000万円特別控除

自身が住んでいた住宅を売却する際には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この場合、所有期間は何年であっても控除額に変わりはありません。

・マイホームを売却した場合の軽減税率の特例

10年以上所有していた住宅を売った場合、長期譲渡所得税率よりさらに軽減された税率が適用されるケースがあります。具体的には、課税長期譲渡所得金額（A）が6,000万円以下であれば10％、6,000万円超であれば【(A－6,000万円)×15％＋600万円】の税率が軽減されます。

・買い替え特例

これは、特定の居住用財産を令和5年12月31日までに売却し、マイホームを買い換えた場合、一定の要件をクリアしていれば譲渡益に対する課税を繰り延べることができる特例です。

特例を適用するには、一定の要件（居住期間、所有期間、新しい住宅の購入など）を満たす必要があります。売却前に税理士や不動産会社とよく相談し、どの特例が使えるかを把握しておけば効率よく財産を売却できます。

・平成21年・平成22年に取得した土地などを譲渡する際の特別控除

個人が平成21年に取得した国内にある土地などを平成27年以降に譲渡した、あるいは平成22年に取得した土地などを平成28年以降に譲渡したケースでは、譲渡所得から1,000万円を控除することができます。譲渡所得が1,000万円に満たない際には、譲渡所得の金額が控除額となります。

・収用等により土地建物を売却した場合の特例

土地収用法などに基づき、公共事業のために土地建物を売却した場合にも、課税の特例を受けることができます。この特例では、譲渡所得から最高で5,000万円までの特別控除が差し引かれます。

◇確定申告に必要な書類の準備

確定申告を行う際には、以下のような書類が必要です。

・売買契約書（譲渡収入を証明）
・取得時の契約書や領収書（取得費を証明）
・仲介手数料やその他譲渡費用の領収書
・登記関係の書類・減価償却計算の資料（建物がある場合）
・特例適用のための証明書類（居住用特例の場合は居住の証明、買い替え特例の場合は新居の契約書など）
・本人確認書類のコピー

これらの資料を漏れなくそろえることで、正確に譲渡所得を算出し、特例を適用した申告が可能になります。

◇税務署へ確定申告書を提出

必要書類をそろえたら、所轄の税務署に確定申告書を提出します。不動産譲渡所得は給与所得などと分離課税されるため、確定申告では譲渡所得の項目を別枠で記載します。

確定申告の提出期間は、売却翌年の2月16日から3月15日の間が一般的です。提出方法は、書面（紙）で税務署の窓口に直接提出する他、郵送または電子申告（e-Tax）でも可能です。

◇所得税の納付手続き

確定申告により譲渡所得税額が確定したら、所得税および住民税を納付します。所得税（および復興特別所得税）は確定申告時に一括納付、または分割（所定の期限内）での納付が可能です。住民税は通常、翌年の住民税額に反映されます。納付は銀行・税務署の窓口で直接納付する以外に、銀行口座からの振込やe-Taxでの納付、またはクレジットカードでの納付もできます。

特例を受けて税額がゼロになるケースや、納付が必要な税額が少ないケースもありますが、確定申告をしないと後から問題が起きる可能性もあるため、必ず申告を行いましょう。

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不動産売却時の税金を抑えるために実践できる節税対策

不動産売却時に払う税金をできるだけ抑えるには、売却前から対策を意識することが重要です。本章では、譲渡所得税を中心に、実践的な節税方法をご紹介します。節税対策は大きく分けて「コストを増やして課税所得を下げる」「特例を活用する」「所有期間を戦略的に考える」という三本柱で考えると効果的です。

◇取得費を証明できる資料を確認する

取得費を正確に把握することは譲渡所得税を抑える第一歩です。購入時の契約書、領収書、諸費用の明細などを整理し、証明できる資料をできるだけ多く保管・提示できるようにしましょう。特に、仲介手数料、登記費用、設計費、リフォーム費など、取得時にかかった細かな費用も積み上げておくことで、取得費を適切に見積もれます。

もし取得時の領収書が散逸している場合は、可能な限りコピーを再取得するか、公的な記録（登記簿、契約書の写しなど）を活用して証明を補強します。

◇取得費に含められる費用を正しく加算する

上述のとおり、単に購入価格だけを取得費とみなすのではなく、さまざまな費用を正しく含めることで課税対象額を下げられます。具体的には次のようなものです。

・減価償却後の建物価値（建物を所有していた場合）
・リフォーム・修繕費用（取得後に実施したもの）
・諸手数料（司法書士・仲介・設計など）

これらを漏れなく計上することで、譲渡所得を実際の手元利益に近づけ、税負担を最小限に抑えられます。

◇譲渡費用を漏れなく計上して節税につなげる

譲渡費用（売却時の費用）も重要な節税ポイントです。仲介手数料や測量費に加えて、広告費、登記費用、立ち退き費や解体費なども該当する場合があります。これらを正確に集計し、確定申告時に譲渡費用として差し引くことで譲渡所得を抑えられます。

例えば、不動産会社に頼んだ査定や販売活動でかかった費用があれば、それも譲渡費用に含める余地があります。

◇特別控除を適用する

先に述べたように、「居住用財産の3,000万円特別控除」は非常に強力な特例です。自宅として住んでいた不動産を売る場合、この控除を適用できれば譲渡所得の大部分、あるいはすべてを非課税にできる可能性があります。また、10年以上所有していた住宅に対しては、軽減税率の特例を活用できる場合があります。売却を急がず、特例の要件を満たすために所有期間を伸ばす戦略も検討する価値があります。

◇所有期間が5年を超える状態で売却する

所有期間が5年を超えると「長期所有」となり、税率が短期（5年以下）の39.63％から20％強に低下します。これは非常に大きな差であり、売却時期を所有期間の節目に合わせることで大幅な節税につながる可能性があります。特に相続を受けた不動産の場合、「相続開始日から売却までの期間」が所有期間に影響するため、計画的に売却時期を見直すことが重要です。

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和歌山市の不動産売却でおすすめの会社3選

不動産を売る際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが大きなポイントです。以下、和歌山市で売却を検討する際におすすめの不動産会社を3社紹介します。

◇株式会社和み

株式会社和みは、和歌山市と周辺エリアを中心に地域密着型の不動産仲介・売買サポートを提供している会社です。令和元年に設立された同社は、顧客ごとの事情に合わせた丁寧な対応で定評があり、特に戸建て・マンションの売却を得意としています。

屋号	ハウスドゥ城北通り
会社名	株式会社和み
所在地	〒640-8343 和歌山県和歌山市吉田386 和歌山プラザビル402
電話番号	073-488-1321
公式サイトURL	https://www.nagomi-rea.co.jp/

また、東京都千代田区と大阪市西区にもオフィスを構え、個人オーナーから投資用物件まで多彩な活動を展開しています。

同社の売却実績（2025年11月現在）

【戸建て】

・和歌山県和歌山市杭ノ瀬　400万円
　階数:1階　築年数:60年　建物面積:72㎡　土地面積:189㎡

・和歌山県和歌山市六十谷　30万円
　階数:2階　築年数:39年　建物面積:84㎡　土地面積:99㎡

【マンション】

・朝日プラザ十番丁　400万円
　階数:2階　専有面積:27㎡

・コーポ紀の国　200万円
　階数:4階　専有面積:43㎡

【土地】

・和歌山県和歌山市塩屋三丁目　900万円
　状態:古家あり　土地面積:336㎡

・和歌山県和歌山市中島　200万円
　状態:更地　土地面積:66㎡

出典：イクラ不動産

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さらに詳しい情報は公式ホームページ
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◇アズマハウス株式会社

アズマハウス株式会社は、不動産仲介から賃貸管理、リフォームまでワンストップでサービスを提供する総合不動産会社です。本社を構える和歌山市だけでなく近隣エリアにも対応しており、売却の戦略立案や価格査定に強みがあります。昭和52年に設立された同社には、地域市場に精通したベテラン担当者が多いため、売主にとって安心できるパートナーとなります。

会社名	アズマハウス株式会社
所在地	〒640-8341 和歌山県和歌山市黒田1-2-17 アズマハウスビル3F
電話番号	0120-801-406
公式サイトURL	https://azumahouse.com/

2013年12月には東京証券取引所JASDAQ（スタンダード）に上場し、介護サービス付き施設や焼肉店の開設にも乗り出すなど、幅広いアプローチも高く評価されています。さらに、2022年4月には東京証券取引所の市場再編により、『スタンダード市場』に上場しました。「より大切に、より迅速に、すべてはお客様のために」を理念とし、中古住宅やマンション、土地の売買で数多くの実績を誇っています。

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◇あかまつ不動産株式会社

和歌山市に本社を置くあかまつ不動産株式会社は、信頼性と実績を重ねてきた不動産会社で、地域密着型のサービスを提供しています。顧客のライフスタイルに合った住まいを提案することに特化しており、賃貸物件、売買物件の取り扱いを行っています。独自の情報ネットワークを駆使して、迅速かつ適切なアドバイスを提供し、クライアントにとって最良の選択肢をサポートしています。

会社名	あかまつ不動産株式会社
所在地	〒640-8323 和歌山県和歌山市太田4-3-5 川端ビル
電話番号	0120-001-554
公式サイトURL	https://www.akamatsufudosan.com/

また、物件探しだけでなく、資産運用や投資に関するコンサルティングも行い、将来的な安定性を見越した提案を行っているのも同社の強みです。経験豊富なスタッフが、顧客のニーズをしっかりとヒアリングし、一人ひとりに最適な解決策を提供することをモットーにしています。

「安心・信頼・実績」を基盤に、顧客が求める理想の住まい探しをサポートするあかまつ不動産株式会社は、地域社会にも貢献し、長年にわたる信頼を築いてきました。

まとめ

本記事では、不動産を売却する際に発生する主な税金とその計算方法、節税対策について紹介しました。不動産売却では、印紙税や登録免許税、消費税のほか、売却益が発生した場合に課税される譲渡所得税が関与します。それぞれの税金は契約金額や登記内容、物件の用途によって異なり、譲渡所得税に関しては所有期間によって税率が大きく変わるため、売却時期を慎重に検討することが大切です。

また、譲渡所得を正確に算出するには、取得費・譲渡費用を漏れなく計上することが重要であり、領収書や契約書類の保管が節税の基礎になります。特に居住用財産の3,000万円特別控除や所有期間10年以上の軽減税率など、有利な特例制度を活用することで、税負担を大きく抑えることも可能です。売却後には確定申告が必要になるケースが多いため、必要書類を事前に準備し、申告期限を守って手続きを行うことが求められます。

さらに、和歌山市で売却を検討する場合には、株式会社和み、アズマハウス株式会社、あかまつ不動産株式会社のように地域事情に精通した不動産会社を選ぶことで、安心して売却活動を進められます。税金の知識と専門家のサポートを組み合わせることで、不動産売却をより有利に進めることができます。

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