和歌山の空き家は「片付け前」でも売れる？残置物・解体・費用相場と進め方

空き家を売却する際、「片付けをしないと売れないのではないか」「解体すべきか迷っている」と悩む方は少なくありません。実際には、売却方法や物件の状態によって、残置物があっても売却できるケースや、建物を残したまま有利に売れるケースもあります。また、現状渡しで売却する場合でも、事前準備や伝え方を工夫することで評価を高めることが可能です。本記事では、空き家を片付けずに売れるケースや注意点、解体の判断基準、現状渡しでも高く売るための準備、不動産会社選びのポイントまで詳しく紹介します。

引用元：フォトAC

空き家を片付けずにそのままで売れるケース・売りにくい

不動産売却では、残置物の扱いが売却方法によって大きく変わります。買取業者への売却や買主の合意がある場合は片付けずに売れる一方、仲介での売却では、原則として残置物を撤去した状態での引き渡しが求められます。状況に応じた対応を知ることが、スムーズな売却につながります。

◇ 片付けずに売れるケースとは

不動産は状況次第で、残置物があっても片付けずに売却できます。代表的なのが買取業者への売却や買主の合意があるケースです。

・不動産買取で売却する場合
不動産買取で売却する場合、残置物があっても片付けずに売れるケースが多いです。買取業者は購入後にリフォームや撤去作業を前提としているため、残置物の整理や処分を気にせずそのまま買い取ります。ただし、残置物の内容や量によっては、事前に確認や条件提示を求められる場合もあります。個人への売却では敬遠される物件でも、買取業者なら短期間でスムーズに売却できる点が大きな特徴です。

・買主に合意を得ている場合
買主の合意が得られている場合も、残置物を片付けずに売却できます。売主と買主が「どの残置物を誰が処分するか」「所有権は誰にあるか」などを事前に話し合い、契約書に明確に記載しておくことでトラブルを防げます。処分方法や責任範囲を具体的に取り決めておけば、買主が残置物を処理する前提でスムーズに売却が成立します。

◇片付けないと売れないケース

不動産売却では、残置物があると原則として売主が撤去しなければならず、片付けないと売れないケースが多くあります。特に「仲介で売却する場合」は、引き渡し時に残置物のない“空の状態”で渡すことが基本であり、売買契約書にもその旨が特約として記載されます。残置物が残ったままだと、内見時の印象が悪くなり、買主の購入意欲を下げる原因にもなります。また、引き渡し時に残置物があると契約不履行となり、損害賠償請求を受ける可能性や、買主との信頼関係が悪化し、その後の設備不具合などをめぐって大きなトラブルに発展することもあります。さらに、契約書に基づき残置物撤去費用を売主が負担する必要があり、買主側で処分された場合は費用が高額になることも珍しくありません。このように多くのリスクがあるため、仲介による売却では残置物を片付けないと売却が難しくなります。

残置物の扱いとトラブル防止のポイント

不動産の売却や相続、退去時などで「残置物」が残っていると、片付けの負担だけでなく、所有権や処分方法をめぐるトラブルにつながることがあります。費用相場や注意点を理解しておくことで、無駄な出費を避け、スムーズに処理を進めることができます。本記事では、残置物の意味から撤去費用、トラブル回避策までわかりやすく解説します。

◇残置物とは

不動産売却における「残置物」とは、前の居住者や所有者が退去時に置いていった私物の総称を指します。具体的には、タンス・机・ソファなどの家具、衣類・布団といった生活用品、エアコンや照明器具などの付帯設備が代表的です。住居以外でも、事務所ならデスクやコピー機などのオフィス用品、飲食店なら厨房設備など、物件の用途によって残置物の内容は大きく異なります。

◇残置物をめぐるトラブル事例

不動産売却では、残置物の扱いを巡って思わぬトラブルが発生することがあります。代表的な事例を確認しておきましょう。

・残置物の所有権が買主へ移っていなかったケース
不動産売却で残置物が原因となる代表的なトラブルのひとつが、残置物の所有権が買主へ移っていなかったケースです。売買契約が成立しても、物件内に残された家具や家財などの私物の所有権は自動的に買主へ移るわけではありません。事前に「売主が残置物の所有権を放棄する」などの取り決めをしていなければ、所有権は売主に残ったままです。そのため、買主が無断で処分すると損害賠償請求につながる可能性があり、特に競売や任意売却では注意が必要です。

・売主が確保したい私物が誤って処分されてしまったケース
売主が後日引き取りたいと考えていた私物が、誤って処分されてしまうケースも残置物トラブルの一つです。売主に所有権が残っている状態でも、買主が不用品回収業者に処分を依頼した際、必要な物と不要物の区別が不明確だと、本来残すべき品まで誤って回収・処分されてしまうことがあります。特に残置物が多い場合は混乱が生じやすいため、売主は必要な物を明確に区別し、写真で記録するなどして、誤処分を防ぐ対策が重要です。

・エアコンなど付帯設備に関する認識のズレによるトラブル
エアコンや照明などの付帯設備は、売主と買主の認識がずれやすく、トラブルにつながりやすい部分です。内覧時にはあったエアコンが引き渡し時には外されていたり、残した設備がすぐ故障して修理費用を巡る争いになることもあります。年式や状態を双方で確認し、故障時の責任を契約書で明確にしておくことが重要です。

◇トラブルを回避するためのポイント

残置物がある物件でも円滑に売却するには、事前の準備や買主との合意形成が重要です。こちらでは主な対策を紹介します。

・残置物はできる限り処分しておく
残置物がある状態だと、内覧時の印象が悪くなり、買主とのトラブルの原因にもなりかねません。そのため、可能な限り事前に処分しておくことが大切です。粗大ゴミとして出す、リサイクルショップで買い取ってもらう、フリマサイトで販売するなど、費用を抑えた方法もあります。不用品回収業者に依頼する場合は費用がかかるため、時間や手間とのバランスを考えながら計画的に減らしておくことが円満な売却につながります。

・事前に買主へ丁寧に説明しておく
残置物がある状態で売買する場合は、買主に誤解が生じないよう事前説明が重要です。残置物の所有権が買主へ移ることや、売主が引き取る私物の範囲・期限を明確に伝えておきましょう。さらに、エアコンや冷蔵庫などの家電を残す際は、売主・買主双方で動作確認を行い、状態や故障の可能性も含めて契約書に記載しておくことが大切です。丁寧な説明をしておくことで、後のトラブル防止につながります。

・買主との取り決めは契約書に明記しておく
残置物に関するトラブルを防ぐには、買主との合意内容を必ず契約書に明記することが重要です。残置物の所有権が誰にあるのか、買主が処分してよい範囲、売主が負う責任の程度などを具体的に記載することで、双方の認識違いを防げます。「現状渡し」という表現だけでは残置物の扱いが不明確になるため、エアコンの扱いや家具の処分可否などを明確に書くことで、売主・買主双方が安心して取引できます。

・不動産買取も検討する
残置物が多く通常の売却が進めにくい場合は、不動産買取を検討するのも有効です。不動産買取では、不動産会社が残置物の処分費用を差し引いた価格で物件を直接買い取るため、売主は片付けの負担を負わずに早期売却できます。不用品回収や処分も不動産会社が行うため、残置物が原因のトラブルを避けやすい点もメリットです。ただし、市場相場より売却価格が低めになりやすい点は理解しておく必要があります。

◇残置物の処分にかかる費用相場

残置物の処分費用は、物件の種類や量、作業内容によって大きく変わります。一軒家の場合、生活用品が多く残っていると仕分け・運搬・廃棄に手間がかかり、20万〜50万円程度が相場です。家具のみなど量が少ない場合は、解体時にまとめて処分でき、無料〜数万円で済むこともあります。一方、ゴミ屋敷のように大量の残置物がある場合は、作業人数や日数が増えるため、50万〜60万円以上かかるケースもあります。マンションやアパートでは、1R・1Kで3万〜8万円、2DK・2LDKで8万〜18万円、3LDKでは15万〜30万円が目安です。室内の汚れや悪臭が強い場合は、清掃や補修費が加わり、さらに費用が高くなることがあります。

空き家を売る際に解体すべきか？更地にするかの判断基準

空き家の売却では、建物の状態や立地によって「解体して更地にしたほうが良い場合」と「建物を残したまま売ったほうが有利な場合」に分かれます。また、解体には一定の費用がかかるため、相場を把握したうえで判断することが重要です。こちらでは、それぞれの判断基準と解体費用の目安をわかりやすく解説します。

◇ 解体すべきケース

空き家を売却する際、状態によっては解体して更地にしたほうが有利になるケースがあります。こちらでは代表的な判断ポイントを紹介します。
・建物が老朽化している
建物の老朽化が激しく、リフォームやリノベーションでは再利用が難しい場合は、空き家を解体して更地にするのが適切です。傷みが進んだ建物は安全性の問題だけでなく、買い手がつきにくく、売却が長期化する可能性があります。解体して更地にすることで土地の価値を引き出し、スムーズな売却につながるケースが多いため、老朽化が深刻な物件では解体を検討すべきといえます。
・埋設物の問題がある
埋設物に問題がある場合は、トラブル防止のため解体して更地にしておくのが賢明です。特に古い建物では、現在では埋設が禁止されている産業廃棄物などが地中に残されているケースがあり、そのまま売却すると後にクレームや追加費用が発生する恐れがあります。事前に撤去して安全な状態に整えることで、安心して売却できるようになります。

◇そのまま売却すべきケース

空き家でも条件次第では解体せずに売却した方が有利な場合があります。こちらでは、そのまま売るべきケースを紹介します。
・修繕の余地がある
建物に修繕の余地がある場合は、空き家をそのまま売却したほうが得策です。リフォームやリノベーションによって再生できると判断されれば、購入希望者は自分好みに手を加える前提で検討しやすくなります。特に古民家のように「懐かしさ」や「味わい」を求める層には人気があり、古い建物でも価値を感じてもらえるため、そのままでも買い手がつきやすいケースです。
・耐震基準を満たしている
建物が現在の耐震基準を満たしている場合は、空き家をそのまま売却しても買い手から評価されやすくなります。特に1981年以降に建築された住宅は新耐震基準に適合しており、地震への安全性が確保されているため安心感が高い点が魅力です。大きな地震が続く中、耐震性は購入者が重視するポイントであり、基準を満たす建物なら解体せずにそのまま売却したほうがスムーズに取引が進むケースが多いといえます。

◇解体にかかる費用の相場

解体費用の相場は、建物の構造・地域・建物の広さによって大きく変わります。まず構造別では、木造が最も安く坪2〜4万円、軽量鉄骨造は4〜6万円、鉄筋コンクリート造は5〜7万円と、建物が頑丈になるほど費用も高くなります。これは解体の手間や廃材処理費用の違いによるものです。また、地域によっても相場は異なり、地方は人件費や重機のレンタル代が安いため、都市部よりも坪単価が抑えられる傾向があります。さらに建物が大きいほど総費用は高くなり、例えば木造30坪の場合、地域によって60～120万円程度が目安です。解体費用を予測する際は、建物の構造・立地・面積を確認し、追加費用の可能性も含めて見積もることが重要です。

【あわせて読みたい】

▼空き家活用で資産価値アップ｜和歌山市の成功事例と売却前のチェックポイント

空き家はいくらで売れる？“現状渡し”でも高く売るための準備

空き家はいくらで売れるのかは、物件そのものの条件だけでなく、「どう見せるか」によっても大きく変わります。写真や資料の工夫、告知事項の伝え方、清掃や換気による印象改善、さらにホームステージングまで、少しの手間をかけることで売却価格がいくら変わるのかが左右されるケースもあります。こちらでは、現状渡しの空き家でも評価を高め、購入希望者の心に残り、「住みたい」と思ってもらうための具体的な見せ方のコツを解説します。

◇写真と資料で印象を上げる「見せ方」のコツ

不動産写真で印象を高めるには、「明るさ」「整理整頓」「物件ならではの魅力」を意識した撮影が重要です。晴れた日の昼間に自然光を取り入れ、室内照明もすべて点灯することで、部屋は広く清潔に見えます。また、生活感が出やすい小物や私物は片付け、水回りは特に清潔感を重視しましょう。さらに、窓からの眺望や庭、季節感のある風景など、その物件だけの魅力を写真で伝えることで、購入希望者の印象に強く残ります。こうしたポイントを押さえることで、写真は単なる記録ではなく「住みたい」と思わせる資料になります。なお、不動産会社によってはプロのカメラマンが撮影を行い、光の使い方や構図を工夫した高品質な写真や、3D画像・バーチャルステージングを活用して、物件の魅力を最大限に引き出しています。

◇告知事項（雨漏り・シロアリ・境界）の正しい伝え方

不動産売却における告知事項は、買主とのトラブルを防ぐためにも正確かつ具体的に伝えることが重要です。雨漏りやシロアリ被害などの建物の瑕疵については、現在の状況だけでなく、過去に発生した履歴や修繕の有無、その時期や内容まで記載しましょう。「以前に雨漏りがあったが、いつ・どこを・どのように修理したか」を明確にすることで、買主は安心して判断できます。シロアリについても、被害の有無だけでなく、防除工事の実施状況や再発の可能性を伝えることが大切です。また、境界に関しては、確定測量の有無や隣地との認識の違いがないかを正直に記載します。不明点がある場合も隠さず「未確定」「調査中」と明示することが重要です。告知書は売主の責任で作成する書類であり、買主の立場に立って、事実を漏れなく、曖昧にせず伝える姿勢が信頼につながります。

◇簡易清掃と換気で印象アップ

汚れが目立つ部屋でも、簡易的な清掃と換気を行うだけで内覧時の印象は大きく向上します。まず、床に物を置かず、目に付くゴミや不用品を片付けることで、空間に広がりと清潔感が生まれます。特に玄関や水回りは第一印象を左右するため、たたきの水拭きや蛇口周りを磨くだけでも効果的です。また、内覧前には十分な換気を行い、生活臭を取り除くことが重要です。無香料の消臭剤を併用すれば、より自然で快適な空間を演出できます。強い芳香剤は避け、清潔で明るい印象を意識することで、購入希望者に「住みたい」と感じてもらいやすくなります。

◇ホームステージングでイメージアップ

ホームステージングとは、不動産を売却する際にインテリアや小物、照明などを用いて室内を演出し、モデルルームのような空間に整える手法です。特にインターネットで物件を探す人が多い現代では、写真の第一印象が内覧希望につながる重要な要素となります。荷物を減らし、視線が集まるポイントを作ることで部屋を広く魅力的に見せられるほか、日当たりや眺望など物件本来の強みを効果的にアピールできます。さらに、想定する購入層に合わせた演出を行うことで「ここでの暮らし」を具体的にイメージしてもらいやすくなり、物件全体の印象アップにつながります。

【あわせて読みたい】

▼老朽化物件をリノベーション売却！高値獲得のステップと費用対効果

無料査定と“現状渡しチェック表”でスムーズに売却しよう

不動産を売却する際は、査定方法の選択や売却条件の理解が結果を左右します。こちらでは無料査定の種類と、現状渡しで売却する場合の基本的な流れを分かりやすく解説します。

◇無料査定の種類

不動産の無料査定には、目的や検討段階に応じて選べる複数の方法があります。こちらでは代表的な「簡易査定」と「訪問査定」それぞれの特徴を解説します。

・簡易査定
簡易査定（机上査定）とは、実際に現地を確認せず、物件に関する各種データをもとに査定価格を算出する方法です。アクセスや築年数、土地・建物の広さ、間取りといった基本情報に加え、周辺の類似物件の売出価格や成約事例、市場動向などを総合的に判断して価格を導き出します。豊富な過去データを基にするため大きく外れることは少ないものの、現地状況を反映できない分、訪問査定に比べて価格の幅が出やすい点が特徴です。売却を検討し始めた段階で、おおよその相場を知りたい場合に適した査定方法です。

・訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、現地調査を行ったうえで査定価格を算出する方法で、「実査定」とも呼ばれます。簡易査定で用いる基本データに加え、周辺環境や道路状況、建物の劣化具合、室内の管理状態、過去のリフォーム履歴、眺望なども細かく確認します。これにより、データだけでは把握できないプラス要素やマイナス要素が反映され、物件ごとの実情に即した価格が算出されます。本格的に売却を検討している方に適した査定方法です。

◇現状渡しの不動産売却の流れ

現状渡しの不動産売却は、物件の状態をそのまま引き渡すことを前提に進めるため、事前確認と情報整理が重要です。まず、建物や設備、残置物の有無など現状を確認し、写真や書面で記録します。次に不動産会社や買取業者へ相談・査定を行い、条件交渉を経て「現状渡し契約書」や現況確認書を作成します。この際、残置物や付帯設備の取り扱い、免責事項を明確にすることが欠かせません。内容に合意したうえで売買契約を締結し、代金決済後に引き渡しを行います。各段階で事実を正確に開示し、特約内容を確認することで、トラブルを防ぎながら円滑な売却につながります。

【あわせて読みたい】

▼ミサキハウス株式会社｜評判・口コミが証明する和歌山市で安心の不動産売却

和歌山市の不動産売却でおすすめの会社3選

和歌山に根ざし、不動産を通じて地域の課題解決や暮らしの支援に取り組む企業は、それぞれ異なる強みを持っています。こちらでは、地域づくり、住まいのサポート、買取専門という特色を備えた3社についてご紹介します。

◇株式会社和み

株式会社和みは、令和元年8月1日に和歌山県で設立された、不動産分野を軸に地域づくり・まちづくりを担う企業です。社名には、和歌山への貢献、新しい時代にふさわしい企業づくり、日本の「和」の価値を国内外に発信し、人と地域の「和（輪）」を広げたいという想いが込められています。地元出身の不動産鑑定士や宅地建物取引士などの専門家が集い、相続・事業承継、不動産活用といった高度な課題に対応しています。人口減少や高齢化といった地域課題に向き合う一方、再開発や観光、投資の機会を捉え、不動産証券化や既存不動産の再活用、エリアマネジメントなどに挑戦。自治体や金融機関、専門家と連携し、持続可能な地域活性化を目指しています。

屋号	ハウスドゥ城北通り
会社名	株式会社和み
所在地	〒640-8343 和歌山県和歌山市吉田386 和歌山プラザビル402
電話番号	073-488-1321
公式サイトURL	https://www.nagomi-rea.co.jp/

◇新家住宅株式会社

新家住宅株式会社は、和歌山市に拠点を置く地域密着型の不動産会社です。2001年11月の創業以来、不動産の売買仲介や買取、土地開発をはじめ、戸建住宅やマンションのリフォーム・増改築、内装デザイン、各種設備工事まで、住まいに関する幅広いサービスを提供しています。代表の新家賢治氏は「親切と誠実」をモットーに、お客様一人ひとりの要望に寄り添った対応を重視しています。不動産売却では仲介・買取の両方に対応し、任意売却や空き家対策などの専門的な相談にも強みを持ちます。REINSや不動産ポータルサイトを活用し、他社とも連携することで早期売却を目指す点も特長です。不動産と建築の知識を併せ持つ専門家として、和歌山を中心に安心できる住まいづくりを支えています。

会社名	新家住宅株式会社
所在地	〒640-8411和歌山市梶取59-4新家住宅株式会社
電話番号	073-480-5115
公式サイトURL	https://shinya-j.jp/

◇和（なごみ）不動産

和（なごみ）不動産は、和歌山市を中心とした紀北エリアで不動産の買取・売却を行う地域密着型の不動産会社です。一戸建てや土地、マンション、アパートをはじめ、空き家・古家・倉庫・田畑・収益物件など、物件の種類や規模を問わず直接買取に対応しています。仲介を介さない直接売買のため、仲介手数料が不要で、手続きがスピーディに進む点が大きな特長です。築年数が古い住宅や劣化の激しい物件でも、解体や修繕をせずそのまま売却でき、売主の負担を軽減します。長年の地域密着営業で培った高い相場力を活かし、適正価格での査定を無料で実施。県外在住者向けサポートや土地・農地買取など多様なプランも用意し、空き家問題や不要不動産の処分を安心して任せられる不動産買取専門店です。

会社名	株式会社和不動産
所在地	〒101-0041 東京都千代田区神田須田町１丁目７−９ Vort 秋葉原 Bld. maxim8・9階
電話番号	03-5256-3033
公式サイトURL	https://nagomi-fudousan.com/

まとめ

本記事では、空き家を片付けずに売却できるケースと、売りにくくなるケースの違いについて紹介しました。残置物がある場合でも、不動産買取や買主との合意があれば売却できる一方、仲介による売却では原則として撤去が求められ、対応を誤るとトラブルにつながる可能性があります。そのため、残置物の所有権や処分方法は事前に整理し、契約書へ明確に記載することが重要です。

また、空き家の売却では、解体して更地にしたほうが良い場合と、建物を残したまま売却したほうが有利な場合があります。老朽化や埋設物の問題がある場合は解体が選択肢となりますが、修繕の余地があり耐震性が確保されている建物であれば、そのまま売却したほうが評価されるケースもあります。解体費用の相場を把握し、物件の状況に応じた判断が欠かせません。

さらに、現状渡しで売却する場合でも、写真の撮り方や告知事項の正確な伝え方、簡易清掃や換気、ホームステージングなどの工夫によって印象を高めることができます。無料査定を活用し、現状を正確に把握したうえで売却方法を検討することが、スムーズで納得のいく不動産売却につながります。空き家の売却で後悔しないためには、正しい知識と準備を行い、信頼できる不動産会社と相談しながら進めることが大切です。

この記事を読んでいる人におすすめ

▼不動産売却で失敗しないための買取と仲介の違い｜特徴・流れ・選び方を徹底解説
▼和歌山市でおすすめの不動産売却なら小畑不動産！評判・口コミでわかるサポート体制を徹底検証
▼三商で和歌山市の不動産を高く売却！特徴と注意点を評判・口コミで徹底解説